陳雅妍建築師:〈活化工廈〉

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2017.07.07

撰文: 陳雅妍建築師

〈活化工廈〉

 

政府由2010年4月1日起推出改裝整幢舊工廈的「活化」措施,至2016年3月31日截止申請。活化工廈將使用率偏低的工廈改為商業用途,而且豁免補地價,提供誘因加快社區更新。工廈活化改善外觀,促進城市的新陳代謝。

申請活化的工廈要位於城市規劃中「工業」、「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶,樓齡不少於15年。申請須由大廈全部業主提出,改裝後不得增加總樓面面積。在豁免期間,大廈不得回復工業用途。然而在執行活化豁免書時,卻發現其中兩項條款,會讓小業主因法律問題而影響銀行承造按揭。

第一點是「共同責任」,倘若任何一個單位違反了豁免書的條款,小業主須承擔共同責任,地政署會取消整座大廈的豁免書。由於全體業主承擔活化工廈的共同責任,即使是其中一個單位的業主或租客違反了豁免書的用途規定,就不是僅僅懲罰違規單位,而是撤銷整幢大廈的豁免書,令大廈變回工業用途。更尷尬的是,建築物已過屋宇署批准完成工程,在建築物條例下不再是工業用途。

第二點是有關「買賣程式」,進行每一項買賣前,須獲地政署的書面同意。由於地政署批准書面同意沒有確實日期,令物業成交的過程增添變數。這兩個問題都會令物業轉售風險增加,使銀行對承造按揭有所保留。

面對執行上的難題,經過多番斡旋,地政署最終回應保證書,澄清如單位違規會先發出警告信,再向法庭申請頒布禁令及進行有關法律程式。最後的辦法,才是考慮取消整幢大廈的豁免書。保證書讓業界釋除疑慮,釐清小業主因他人違規時所承受之風險。有關冗長的買賣程式,地政署推出了2/2016作業備考,詳細列出簡化的批核程式。根據作業備考,只要於成交前,填寫統一申請買賣同意書,地政署會視為一併批准。之後每宗交易簽署之承諾書,亦可參考作業備考的附件。

經過兩年來不斷的法律諮詢,最終在2016年12月才釐清活化工廈執行上的流弊,可惜計劃已於2016年3月截止申請。政府在推出新政策前,各部門應多作內部協調,而不應將潛在的法律責任轉嫁給小業主。

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