許允恆建築師:〈交樓心戰室〉

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2018.05.25

撰文:許允恆建築師

〈交樓心戰室〉

 

終於來到這個系列的最後一篇,亦是對發展商項目經理最大的考驗。正如上幾篇闡述過由買地、招標到賣樓各階段,項目經理都在與時間競賽,但是他們面對的人多數都是公司內部的人或政府官員,因此面對的問題大都在可預計的情況內。不過當去到交樓階段,項目經理便要直接面對小業主和物業管理公司,還有近年興起的驗樓師以及傳媒--以上各個團體對項目的反應可以完全不一樣,因此項目經理只能「見招拆招」。

大家可能以為發展商交樓只需要做到交樓標準便沒有問題,但是當大家流行邀請驗樓師來驗樓時,情況就完全不同。因為各驗樓師的標準未必一致,而且坊間流行的標準更是某驗樓師自創的,而且很多評分都是靠肉眼來評定,因此驗樓師的收樓標準很視乎他個人的觀感,確實難以捉摸。

再者,驗樓師為了要對小業主有所交代,故一般而言小業主自驗的單位大約有20多項執修項目,但由驗樓師檢驗的單位卻會多達70多項,有時更有多達200多項的執修項目。

無奈地,雖然驗樓師的評分未必在同一基準上進行,但驗樓分數往往是傳媒關注的要點。因此發展商便會在交樓前預先與部分小業主聯絡,邀請他們讓傳媒的驗樓師驗樓並拍攝單位,而該VIP單位會由項目經理重點照顧,並且還會準備一隊「突擊隊」,當中包括各項泥水、油漆、木工的師傅。萬一傳媒訪問拍攝的單位並不是預先安排好的VIP單位,便會由突擊隊馬上執修。但傳媒機構不會預先通知發展商將會拍攝的單位,項目經理便需要從各方綫索中找出VIP單位,這亦是項目經理的本錢與存在的價值。

房地產項目表面上是一個工程項目,但其實是一場長時間的商業心理戰,一切都是計算出來的結果。

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